市场观察：城市化背后房价的十年疯涨

中国园林网9月29日消息：过去10年中国的房价出现大幅度上涨的主要原因有四个：房产的改革、政策的配合、人口的增加和城市化进程。

在过去的十年内，楼市调整一直是一块难啃的骨头。房价在1998年住房市场改革之后一路攀升，在部分地区已提前实现了“超英赶美”，而政府在抑制楼价过快上涨方面屡败屡战。

最近一轮自2009年底开始的楼市调控，经历两年多的努力，终于显露曙光。但随着最近几个月稳增长措施的加速推出，楼市价量和市场预期又一次出现了反弹的迹象。

六月份的中国国家统计局数据显示楼市成交量出现明显的底部回弹，房价出现环比增长的城市数自去年10月后第一次超出环比下降的城市数。随着北京新地王的出现，楼市是否会出现报复性反弹的担忧开始上升。为何中国房价在过去的10年里几乎一直都处于上涨状态？

过去10年中国的房价出现大幅度上涨的主要原因有四个：房产的改革、政策的配合、人口的增加和城市化进程。

房产的改革

“吃、穿、住、行”是人生四件大事，房子解决了住的问题，所以非常重要。但是在过去，城镇居民解决住房问题主要靠三大法宝——“等、靠、要”，即等国家建房、靠组织分房和要单位给房。简单来说，就是计划经济体制下的分配制。

1978年，中国领导人邓小平提到了住房改革的问题，他提出了“动员个人手里的钱，来解决住房问题”的设想，当时主要出于两个考虑，一是拉动经济，二是国家财力已经满足不了日益增长的住房需求。

1980年，小平同志又一次提出，“新房可以卖，旧房也可以卖，可以分期付款，也可以一次性付款，根据房价来提高房租。”这为中国房地产市场的活跃指明了方向。

住房改革开始提上议事日程。当时住房改革有两条思路：第一条思路是以租金改革为起点，当时租金太低，必须对低租金进行改革；第二条思路是不以租金改革为主，而是以住房产权制度改革为重点，以出售公房为重点。这样思路就是以市场化分配为主体的商品房运作制度，该思路成了中国房产改革的主要思路。

到了1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个文件的推出，标志着中国开始正式进入商品房时代。

该文件明确提出：从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。通知还要求，停止住房实物分配后，新建经济适用房原则上只售不租，同时要全面推行和不断完善住房公积金制度。

中国实行了40多年的福利分房制度从政策上退出历史舞台。中国人开始向“居者有其屋”的商品化住房时代演变。

住房制度的改革带来了房地产的繁荣，居住条件的改善也带来了房价的扶摇直上。特别是进入21世纪之后，2001~2003年，全国房价年涨幅还比较缓慢，可过了2003年以后，房价犹如坐上了火箭，一飞冲天，北京、上海、深圳、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻了一番，各地“地王”也纷纷登场。

由此，房地产成为一个暴利行业，连年荣登“中国十大暴利行业”榜首，业内曝出商品房利润超过30%，有的甚至能达到50%以上。（

政策的配合

新中国成立以来一直实行经济建设的“五年计划”。五年计划，原产自前苏联，现成为中央对未来五年经济发展的整体性规划。第一个五年计划的执行时间是“1953~1957年”。

后来由于政治事件的影响，五年计划的执行效果大打折扣，在时间连续性上也出现过中断，所以我们把改革开放后第一个完整的五年计划，即从1981年开始的“六五”计划作为考察的起点。从“文化大革命”之后开始，尾数为1和6的年份都是“五年计划”公布的年份。

2006年的“十一五”规划中，提出了把房地产作为支柱产业发展的提议。这一提议加快了房地产市场化的发展速度，使房地产行业走向商品化，资金问题得到更好地解决。

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人口的增加

中国目前已进入第四次人口出生小高峰。这是来自国家人口计生委的看法。

新中国成立以来，中国曾经出现过三次人口生育高峰。第一次是新中国刚成立的时候；第二次是1962年以后；第三次是1987年以后。

目前中国正处于第四次人口生育高峰，这个生育高峰主要由两方面的因素造成。

第一个因素是生育人群进入生育旺盛期。中国实行计划生育政策以来，独生子女人数累计将近1亿人，其中大部分目前已进入生育旺盛期。

目前全国处于生育旺盛期的育龄妇女即处在20～29岁之间的，每年增加200万人。这主要是20世纪80年代中期出生的子女。

第二个因素是20世纪80年代中期，中国对生育政策作了调整。1980年我国提倡一对夫妇生育一个孩子。1984~1987年，生育政策有所调整，在农村允许生育一个女孩的家庭再生一个孩子。

由于生育政策的调整所增加的相当一批人也已经进入生育年龄。享受“双独”，即一个家庭的双方都是独生子女的可生两胎，和部分“单独”，即在农村一个家庭中有一方是独生子女的可生两胎政策的第一代近1亿独生子女也进入婚育期。

国家人口计生委预测，从2008年开始，这种“双峰叠加”的生育小高峰将持续十几年，给今后稳定低生育水平带来巨大压力。这么多人结婚生子，首先面临的就是房子问题。

城市化进程

城市化是指人口和产业活动在空间上集聚、乡村地区转变为城市地区的过程。城市化主要包括两个方面：第一个方面是老城市变大。农村人口向城镇聚集，并逐步转化为城镇人口。第二方面是新城镇出现。原有的农村地区转化为城镇地区，新的城镇不断出现，城镇数量不断增加。

在中国城镇化进程中，最具有代表性的城市是深圳。深圳紧邻香港，1979年这里还是一个小渔村。那时深圳人口少、经济落后，大部分当地人以耕田为生。

在当时的深圳路上的花草杂乱无章，房屋是低砖房或草房，厕所很难看到，垃圾随处可见，晚上到处一片漆黑。而这个小渔村所在的县只有两万人口，工业生产总值只有6000万元，经济十分落后。

经过30年的发展，到2010年，深圳国民生产总值达9510.91亿元，年均增长速度接近30%，几乎为全中国平均经济增长速度的三倍。

时至今日，深圳人口已经到了一千多万，与北京、上海、广州并称为中国四大特级城市。与之相应的，深圳的房价也扶摇直上，2010年平均房价达到两万元左右，成为中国房价最贵的城市之一。

深圳的巨大发展，只是中国快速城市化进程的缩影。国家发展和改革委员会秘书长杨伟民曾表示，中国优先开发的三个特大城市群为环渤海地区(包括京津冀、辽中南和胶东半岛)、长三角地区和珠三角地区；重点发展八个大城市群为哈长地区、闽东南地区、江淮地区、中原地区、长江中游地区、关中平原地区、成渝地区、北部湾地区。

今后在城市化空间布局上可以按特大城市群、大城市群、其他城市化地区(大都市区、城市圈、城市带)、边境口岸城市、点状分布的中小城市和小城镇五类考虑，实行有区别的城市化方针。

这五类城市空间未来可以集中10亿左右的城市人口，基本可以满足2030年中国人口达到14.6亿、城市化达到65%时对城市空间的需要。

这是一个非常清晰的城市化进程的思路。中国的城市化进程的大框架已经说得很清楚：特大城市，大城市，其他城市化地区，边境口岸城市，点状分布的中小城市和小城镇五个级别的城市化框架。

在2008年年底，我国城镇人口6.07亿人，城镇化率为45.68%，现在中国每年新增城镇人口在2000万人左右，目前的城镇人口总数大约是6.5亿，新闻中提到“五类城市空间未来可以集中10亿左右的城市人口”，那么10亿-6.5亿=3.5亿。

从这个角度来看，这么多的人要进城，房子很重要，房地产业发展前景比较大，房价仍有一定的上涨空间。

正是以上四个原因，让房价在过去的10年里几乎一直都处于上涨状态。 

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