北京城市规划的严肃性面临挑战

中国园林网12月10日消息：在中国对城市规划有一句评价：“规划规划，纸上画画，墙上挂挂”。说的是国内城市规划可以随意更改，没人当真，形同儿戏。而在许多国家，规划是具有强制性的法律效力的，难以更改。现在，这种大规模调整规划的情况再一次在北京出现。

2012年11月26日，北京市土地储备中心贴出公告，CBD核心区5个地块的6栋待建高楼集体申请增高。公示信息显示，这5个地块均申请调整规划设计方案的建筑高度，其中Z6地块拟由300米至350米调整为405米。如果获得通过，可能成为仅次于“中国尊”的北京第二高楼。此外，Z2a地块的建筑高度由180米左右调整为242.75米；Z3地块由160米调整为200米；Z12地块由180米左右调整为269米；Z14地块有两栋塔楼，建筑高度由150米至220米均调整为238米。增高幅度大致在40米至105米之间。公示期限为30天。

北京市规划委尚未对此规划调整给出官方答复，不过据国内媒体报道，接近北京市规划委的知情人士透露，5地块更改规划是企业行为。这些地块集中于两个时间点出让，其中Z2a、Z12地块于2011年7月出让，而Z3、Z6、Z14地块于2010年12月出让。要指出的是，这个时段正是“4万亿”刺激计划实施导致国内房地产价格大涨的时候，中标者基本上都是以“地王”级的高成本拿下相关地块。

Z12地块是泰康人寿与中信集团、中信地产、和协海峡担保组成的联合体，以30.8亿元的价格中标。Z2a地块由阳光财产保险、阳光人寿保险、阳光保险集团组成的联合体以18.72亿元的价格中标。Z3地块由万通地产、中金佳业（天津）商业房地产投资中心、中国国际金融有限公司、亚洲电视、西部国际金融贸易中心五家机构以25.19亿元拍下。Z6地块被远洋汇丰联合体38.07亿拿下。远洋地产称，调整Z6地块高度只是调高了建筑高度，并没有增加建筑规模、建筑面积。Z14地块由正大集团、玖龙纸业等11家企业组成的联合体获得，中标价为41.14亿元。

这些“大佬”级的企业当初为北京市的土地财政大丰收做出了极大贡献，现在集体申请增高，应该对北京市有较大的影响力。然而，增高楼盘高度涉及到调整项目规划以及城市控规。虽然中国各地政府在高速的城市化过程中，没怎么把规划当回事，但随着近年城市化中的问题越来越多，城市规划的限制性作用还是在不断增强。

比如，从2011年1月1日起中国开始实施的《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，对地方政府随意修改房地产项目规划就亮起红灯。该办法对容积率调整等规划指标管理作出了更为严格的规定。该办法规定，经批准的控制性详细规划具有法定效力，任何单位和个人不得随意修改。如要修改，则必须经过专题论证，征求利害人意见，甚至举行听证会，并经过原审批机关同意。

在过去，调整城市控规和容积率对地方政府和开发商都不是什么难事，尤其是在高地价时代，更改容积率对于高价拿地的房地产商来说是极为重要的“保命技能”，如果地处CBD的商业地产能增高数十米到100米的高度，无疑意味着业主将增加一笔巨大的资产。对于前期已拿到土地高收益的北京市来说，睁一只眼闭一只眼也没什么大不了。

不过，此事在现在来做不可小瞧，它很可能在全国引起极大的关注，并成为违反城市规划相关规定的一个典型。可能引发的问题有如下几个：第一，如果此事被放行，说明北京的城市规划和建筑要求极度缺乏严肃性，想改就改。第二，这是变相抵抗中国正在进行的房地产调控。北京如果放任房地产开发项目擅自增加容积率，将会在全国形成示范效应，在一定程度上抵消房地产调控的效果。第三，建筑高度增加后，将加大CBD核心区的密度。未来这些巨大的建筑增量、商业和人口增量，对本已糟糕的CBD交通是雪上加霜，很可能使CBD变成一个交通“癌症区”。

“大佬”级的企业集体向北京市提出增加楼高，这对北京市是一次极大的挑战。放，还是不放？不仅事关北京市在城市规划方面的严肃性，还涉及对中央政策的“对冲”问题。北京市恐怕要好好掂量掂量了！

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