反哺城市 香港地铁之逆向思维

中国园林网2月25日消息：“你的每次刷卡，都在迫使北京地铁完成一笔亏本生意。”一句本是网民的调侃，却真实地折射出北京乃至全国绝大多数城市轨道交通的经营窘况。没有政府巨额财政支持，绝大多数城市的轨道交通系统恐将停摆。与此同时，政府也深刻感到这是个“大包袱”。一边是民众对于低票价的殷切期望，一边又是沉重的财政负担，如何发挥轨道系统在公共交通体系中的关键作用、引导市民合理出行，如何平抑投资建设、运营成本与后期收入等方面的矛盾，是摆在各地政府面前的现实问题。

港铁模式的创新

事实上，不仅在我国内地，世界范围内轨道交通系统能实现盈利的城市亦是凤毛麟角，但香港是个例外。

根据港铁公司（简称港铁）提供的数据，其2012年总收入为357亿元港币。其中，客运业务收入145亿港币，利润67亿港币；车站商务收入为37亿港币，利润33亿港币；物业租赁及物业管理为34亿港币，利润27亿港币；内地及国家附属公司业务128亿港币，利润6亿港币；其他业务13亿港币，利润1亿港币。

凭借多年来科学高效的运营管理以及超前的营销理念，港铁传统客运和商务业务的收入和利润表现突出。同时，其物业租赁和管理收入业已占据一定比重，利润贡献不容小觑。在这背后，港铁着力推行的“轨道 物业（社区）”模式功不可没。这种模式不仅为业内所推崇，更被视为“极具潜力、推动轨道交通可持续发展”的好办法。

需要说明的是，“轨道 物业（社区）”在港奏效，很大程度源于当地政府在建设用地方面的支持。据了解，与内地对经营性土地统一采用招拍挂方式出让的制度不同，香港特区政府与港铁在处理“轨道 物业（社区）”综合开发项目时，轨道和车站用地一般以划拨方式批出；车辆段用地以工业用地地价批出；对于车站、车辆段的上盖及认可纳入考虑的周边物业开发用地，按“未建轨道的情况下”的评估地价以协议方式出让给港铁作开发，其目的是通过后者建设轨道项目提升土地价值，将增值部分补充到轨道投资缺口。

“虽然国内普遍采用招拍挂方式作为经营城市土地、规范土地市场秩序的规则，理论上可提高经营城市土地水平、改善投资环境，但这种制度会在一定程度上制约轨道交通乃至‘轨道 物业（社区）’的综合开发。”业内人士认为，“物业（社区）开发无法形成对轨道交通的反哺，未来要想实现‘政府、社会、企业’三赢的可持续发展难度很大。”

“轨道 物业（社区）”模式在香港获得成功，不仅在经济方面有所体现，业内人士还相信，这能在一定程度上提升城市规划水平。港铁一位高管在接受记者采访时表示，基于对公共交通方面更深入的理解和实践，他们能以专业视角帮助政府部门寻求规划疑难的突破口，即如何通过轨道交通的辐射作用和巨大运力来缓解城市中心承载压力、疏散城市人口及产业聚集、开辟适宜人居环境的新型社区，“对城市科学规划具有辅助作用”。

地铁规划多方参与

香港地铁在规划过程中，有众多政府部门参与。轨道交通运输方面规划起主导的作用仍是港铁公司上级政府管理单位运输及房屋局和下属运输署；在城市规划以及具体线路、站点、车辆段和相关物业开发的土地使用方面，则多由发展局和下属规划署、地政署等专业部门进行。其间，土木工程署、建筑署、环保署、渠务署、水务署等参与或提供咨询。规划方案或图则还要通过规划委员会的审查批准。此外，近年来公众参与逐渐成为重要部分。港铁则在不同项目中以不同身份参与。因情况有别，它既可以是政府的技术顾问、部分项目的建议者，也是咨询过程中的公众意见表达者。

落实到具体层面，港铁则表示开发地铁和物业项目会充分考虑包括人口密度、建设成本、长期效益、工业发展、环境保护、交通客流量等关键因素。其团队必须在充分了解城市建设现状及长远发展规划的基础上开展工作，以实现集约用地，增大协同效应，完成轨道规划、物业发展、社区完善以及新社区创造的有机结合。

“内地已有多地政府官员到港铁项目考察。”港铁公司中国业务首席执行官易珉表示，他们对于其高效运营、“轨道 物业”模式以及轨道交通对城市规划的辅助作用都表现出浓厚兴趣。伴随着去年末深圳龙华线车场上盖的天颂物业项目正式开工，港铁开始了内地“轨道 物业（社区）”模式建设的首次尝试。如何利用自身经验，发挥“轨道 物业（社区）”的最大价值并最终收获业界和社会认可，人们正拭目以待。