成都“北改”：3300亿元投资城市改造工程

中国园林网5月15日消息：土地“豪赌”

3300亿元“祛斑”

天回镇，这个因为现代作家李人的著名小说《死水微澜》而名声在外的小镇，承载着老成都的悠远记忆。如今，小镇却以落魄样貌，成为成都漂亮面孔上的“暗斑”与“黑头”。在成都北部，这样的“天回镇”也不止一处。

以成都火车站、荷花池批发市场以及众多茶叶、家电、中药材等专业批发市场而组成的成都城北，历来被成都人视为交通、治安、环境等均为混乱的区域，终于在去年被成都市提上日程：大手笔、大力度地治理改造北部地区。

实际上，成都一直在开辟北部地区发展空间。近年来，众多旅游景点在北部地区集中落地。比如就北部近郊自然风貌而打造的凤凰山、北湖公园、熊猫基地等众多生态旅游景区，除了熊猫基地外，大多数都在火热一阵之后回归沉寂，有的甚至被遗忘与抹去。

2006年，规划面积2.86平方公里、水面面积近千亩的北湖景区开业，以秀丽的湖区风貌与独具特色的水上乐园、农家休闲吸引了一大批成都市民。但在短短5年之后，北湖公园便迅速衰败。2010年，北湖公园闭园修整，如今3000亩绿地荒草丛生。

“我们一直找不到自己的定位，与其他区县的农家乐同质化竞争严重，城北的大环境最终将我们逼上绝路。”主管该区域的成华区一位领导告诉记者。

由此，在成都2012年两会上，3300亿元的投资拉动，备受各界关注。按照规划，此次“北改”涉及金牛区、成华区、新都区，总面积约211平方公里，到2017年，将建成产业现代化、形态国际化、环境生态化、凸显鲜明成都文化特色的新城北。

“城市发展要打破发展的不均衡，成都经过城西、城南的建设以及东郊的腾笼换鸟，现在就是城北无论在城市规划、经济发展、环境等方面都明显落后于其他区域。这既是城北的劣势，又是城北的机遇。”成都同恒地产总经理文化勇分析说，成都主城区可以用于城市建设的土地，城北是最充足的，因此当前提出北改，是很好的市场时机，这也是后发优势。

“东穷西贵，南富北乱”是成都人对自己所在城市的评价。如今，一项总投资高达3300亿元的计划正欲改变“北乱”的格局。

这是成都最近几年完成了城东老工业区的“腾笼换鸟”之后，与城南天府新区建设南北呼应的一项城市改造项目——天府新区的首期投资计划就高达2000亿元。

“现在很多开发商已闻风而动，纷纷在城北‘瓜分’土地，以期在几年之后分得红利。”一位在成都投资的香港开发商告诉记者，“赌局”已经开始了。

近日，数百位房地产大腕到成都土地推介会上“淘金”。259个地块、总面积26959亩的土地被集中推出，重点涉及北改及天府新区项目，这是成都首次举行如此大规模的土地推介会。

此次推介会上，70多个地块为“北改”项目，其中的“巨无霸”就是天回旧场镇改造项目，改造总占地达3800亩，李人笔下的天回镇就此将彻底改变旧颜。

记者注意到，“北改”早已成为各路开发商逆市押注的“赌局”。早在2月17日，距离“北改”计划出炉不足半月，所在区域的土地便出现了升值的端倪，当天挂牌出让的新繁镇正西街以620万元/亩的价格成交，溢价率高达138.5%。

如今，城北已布局了中国铁建、保利、万达、万科、招商地产等国内一线房企开发的地产项目，但看到商机的开发商正在继续集体涌入城北，从而带动城北土地在当前调控进入“深水区”时土地价格逆市上涨。

记者获悉，中国水电地产公司此前已与金牛区政府签署合作框架协议，参与北改项目。近日，金牛区政府又与中房集团、康福德高等6家中外企业代表签署超过500亿元的合作协议，其中中房集团沙西线“198”片区产业发展项目的投资规模就达100亿元，占地达6500亩。

“这和开发商赌成都市委、市政府南迁以及天府新区大开发一样，大规模的改造不仅意味着土地的放量，更是配套的完善、政策的倾斜、新的市场机会，因此非常看好增值的潜力。”一位外地来成都考察“北改”的开发商表示。

在开发商们看来，虽然城北素有“北乱”之称，但其拥有包括西南最大商贸批发市场荷花池以及多个专业批发市场的经营人群，实际上是“北富”。有数据统计，城北荷花池市场从业人员高达10多万人，加上其他的市场，估计总人口有望达到20万～30万人。因此，“北改启动之后，城北将成为成都房地产市场竞争的焦点。”文化勇表示。

作局悬疑

但旧城改造并不乐观。记者至今还记得，早在2001年，刚担任成都市长的李春城提出对成都莲花低洼片区进行改造时，当地居民打出“感谢政府”的横幅，感激之情溢于言表。李春城后来也被成都民间称为“李拆城”，其主政成都期间，通过大规模改造，使得成都城市面貌发生了巨大改变。

如今，摆在新任市委书记黄新初面前的是：如何对现有的100平方公里城北片区有序、稳定的开展改造工程？

此次北改的重点工程——曹家巷改造就困难重重。中原地产顾问公司的分析报告显示，参照东郊的“腾龙换鸟”，将原来的厂房等进行拍卖，所筹措的资金可用于居民安置，但建设于上世纪50年代的这一区域，占地面积仅为百余亩，成本高利润薄，所需改造资金高达30亿元左右，令开发商望而却步。

加上利益纠葛复杂、拆迁矛盾突出，也是对政府的考验。仍参照东郊“滕笼换鸟”，记者获悉，早在2009年，成华区为将东郊的工厂及家属区进行“腾笼换鸟”拆迁改造，仅安置费用就高达50亿元。

“政府显然是想通过出售土地来筹集北改、天府新区建设的资金，但这样的土地财政换取发展的模式，在当前调控时期充满了风险，尤其是跟进作局下注的各路开发商更是如此。”一位港资顾问机构负责人表示。 

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