借园？造园？公园地产大步向前能否引领主流？【评论】

晋愉集团副总裁 陈世剑

中凯翠海朗园营销总监 黄河翔

磐基不动产常务副总 罗鸿隽

协信天骄城策划经理 商廉

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中国园林网5月7日消息：4月底，重庆十大最受百姓喜爱的公园名单揭晓，晋愉中央公园等榜上有名。随后鸿恩寺公园开园，人流量激增，周边翠海朗园等楼盘借势热销。

据了解，09年重庆楼市与公园紧密结合，打出公园主题的项目远超往年。融汇半岛（查看地图）规划有五大主题公园，协信彩云湖社区声称由三大公园四面包围，龙湖江与城（查看地图）更是一山两江三公园……离城更近的还有一些规模相对小一些的楼盘，如上品十六（查看地图）等也为紧邻市政公园和内部主题公园而做足文章。

当地产与公园相遇，就是所谓的“公园地产”吗？公园地产究竟能给居者带来什么？有哪些价值体现？在未来，公园地产发展是否能有更大突破？

不是有个园子

就叫“公园地产”

主持人：如何理解公园地产？

罗鸿隽：首先有一个现象不知道大家是否已经发现：住在公园旁的人往往不去逛公园。那么公园存在的必要性在哪里呢？所以我想先说的是公园地产存在的价值基础是人性的需求。人需要亲近绿色，拥有绿色，即使未必有时间去享受它们。其次，建筑需要生态的东西来体现它的涵养，绿色让建筑不是死的，而是变得有生气。那么住宅因为有了绿色的生态公园相配合，才能更容易成为标志性建筑，保值性更强，从而更能满足居住的心理需求。

商廉：要做公园地产，必须满足一定的指标要求。第一是资源，或江、或湖、或湿地、或运动、或大量植物；第二是规模，一两万平方米的中庭花园，自是不敢称公园地产的；第三是功能，公园地产应实现配套上的丰富和更强的参与性；第四是地段，所谓的离尘不离城，若是直接到遥远的景区去做房地产项目，也就超出了公园地产的概念。

黄河翔：以上的四个指标我非常赞同，另外再补充一点是所谓公园地产，公园和地产不能隔断来理解。那么公园和地产之间是如何融合的则更为关键。无论从地段上还是配套上，公园都应该是方便使用的，和地产项目互相结合才能发挥更好的作用。

陈世剑：我总结公园地产应该有两大属性，一是生态属性，二是生活属性。所谓生态属性是指它有森林、景观等资源与项目的结合。生活属性则是指让公园成为社区生活的组成部分。

造园PK借园

公园地产能否引领主流？

主持人：做公园地产，大致有借园和造园两种模式，二者各有何利弊？

陈世剑：借园这种模式在国内可以北京的朝阳公园为例，周边大量住宅小区都在借它的资源和影响力。但是这里面有个障碍：对于居民来说在于观赏，而非参与。而造园应该以深圳的华侨城为代表。当然它已不单纯是公园地产了，还赋予了更多的商业功能。但我们可以肯定的是，造园的模式会让居住者在回家的路上，小区的内部就自然得到绿色享受。

黄河翔：借园，前提当然是有可借的资源。周边的市政公园规模、档次是否符合业主和目标客群的需求。造园，就必须要考虑投入与产出。市政造园林和开发商造园林自然是有差别的。但选取哪些模式，是由多方原因决定的。

主持人：晋愉的中央公园应该算是一个造园的案例？

陈世剑：准确地说，是政企合作，代建公园。企业投资建设公园，拥有公园的经营权。

主持人：这种模式执行效果怎样？

陈世剑：众所周知，公园的经营其实是没有什么利润的。投建成本不低，而折算到房价当中去，在重庆还没有明显的体现。比如我们修公园，2000亩的土地上只用800亩做开发，1200亩建公园，每平方米多付出成本1000元。但我们的房价不可能每平米高出周边1000元。从短期效益上看肯定得不到补偿。但是从长期来看，是在政企合作的一种有效的探索，也利于企业的口碑树立。

商廉：其实，协信天骄成可以说是对外借园，对内造园。外部彩云湖公园1800亩，规划为运动、湿地、森林三大主题，无论从规模还是品质上都堪称首屈一指。而在社区内部我们则采用造园的方式继续为业主营造公园生活。

公园地产能否引领主流？

主持人：公园地产未来发展趋势如何？

罗鸿隽：目前重庆还有大量公园在规划阶段。公园还在图纸上，地产项目倒建了不少。那么公园地产要发展，前提是公园也必须成熟起来。其次，我认为公园地产是满足现阶段人们生活需求的一种产品，是有阶段特点的。今后随着人们对居住要求的提高，公园地产也必须要面对再升级的问题。

商廉：公园地产能够代表城市居住的终极板块。在未来，公园地产可能会成为一种主流导向。随着土地指标的严格限制，洋房别墅越来越稀缺，人们又需要更高的生活品质，那么这时候公园地产就将成为一种主力产品。而同时，这就要求我们开发企业在产品设计上也要向舒适化发展。

陈世剑：重庆政府如今大力倡导“宜居”“森林”，公园地产无疑是非常符合这一旋律的。在政府职能转化的前提下，企业参与建设的积极性会更强，公园地产的开发模式可能会更丰富。

黄河翔：公园越来越多，公园地产存在的基础当然也就扩大了。

晋愉岭海·翡冷翠

背靠晋愉绿岛中央公园

中央公园规模相当于14个枇杷山公园和12个鹅岭公园,同时小区自身规划有70000平方米托斯卡纳风情主题公园。

金科·西城大院

俯瞰1400亩彩云湖公园

正对1400亩彩云湖公园，社区6万平方米超大中庭景观，项目四面无任何遮挡，任何户型及位置皆有景观可以观赏。

金科·西城大院

巴国城公园就在小区旁

位居九龙坡区巴国城旁，外环高速、内环高速四通八达，距杨家坪步行街约3公里,石桥铺转盘约3公里；下楼步行5分钟即到巴国城生态公园。

光华·观府国际

观音桥唯一花园大城

位居江北观音桥建新南路原江北区政府旧址，坐拥北城天街、金源不夜城等中央繁华所在，怀揽47000㎡嘉陵公园，鸿恩寺公园、方特科幻公园依傍左右。

融侨半岛

公园里的江景教育大盘

融侨半岛占地约200亩的融侨公园也将于今年10月开放，其3桥1轨交通、名校教育、温泉、直饮水、完备半岛商业等成熟配套给生活更多可能。

协信天骄城

1300亩彩云湖生态公园

地处重庆市二郎高科技园区，包括1000多亩的公园和政府斥十亿巨资打造主城最大人工湖——300余亩彩云湖，并与巴国城休闲购物文化公园、体育休闲公园毗邻。

恒大华府

大景小园相得益彰

背靠照母山植物园，项目自身还拥有10万平方米意大利皇家湖景园林，石像、亭台楼榭、小径，围着400米长人工水景带逐一延伸，形成叠级景观公园。

融汇半岛

一个公园一个家

拥有五大主题公园，间歇泉公园以各种喷泉营造美丽泉世界，现已呈现；另外，还包括峡谷运动公园，GOGO宠物公园，融汇广场水公园，儿童公园。

中凯·翠海朗园

紧邻鸿恩寺森林公园

鸿恩寺公园是重庆主城最大的森林公园，已种植了上万株大型桂花树和1.6万棵高大乔木，森林的环境和气势已然形成。

瑞安·重庆天地

拥有重庆最大的人工湿地公园

瑞安地产斥巨资在重庆天地项目中，规划27.34公顷的主城最大的人工湖公园及湿地项目，该公园项目将以开放性的游览、健身活动为主。

渝能国际

尽享南山自然生活

项目整体规划的400米山地中央景观大道、35000平方米的中央绿地景观公园，共同构筑出南山脚下恢宏巨景，再现南坪核心区域难得一见的原版都市核心自然生活。

上品·十六

紧邻龙头寺森林公园

除了小区自身45000平米的中庭花园外，上品·十六项目对面即是龙头寺森林公园，记者了解，700亩的龙头寺森林公园，将在国庆节前后开园。

渝高·翡翠城

邻近1300亩彩云湖公园

项目本身拥有400亩翡翠公园，周边还有彩云湖公园、红狮公园、华岩寺风景区和魔幻山游乐园，整个翡翠城被公园内外环抱。