太湖景区再建别墅群引发生态隐忧

    浙江园林网5月25日消息：“叶山岛要卖了”、“1.8亿做岛主”……近一周时间以来，叶山岛将被推上拍卖席的消息犹如长了翅膀，传遍了苏州城，同时也引起了各界人士的关注。更有消息灵通人士称，叶山岛拍卖后，太湖中心将出现一个私人别墅区，这是以自然和生态资源为代价的趋利行为。 

    还有人说，这是一场别墅群与古村落置换的游戏，这样做有可能破坏古村落的历史文脉和太湖的整体生态环境。

    就在此前,《无极》破坏天池事件被媒体所关注。有报道称，《无极》剧组毁坏的杜鹃花丛完全恢复需3至5年。碧沽圣湖美丽了百年的花海盛景将难以再现。同样受到影响的还有太湖景区。《无极》破坏环保事件深深地刺痛了人们的环保神经。有关人士说，这些与当地政府的浮躁和急功近利心态有着直接联系。无独有偶，本报在进行本文采访时，也得到生态专家的忠告：当我们要在生态环境上做经济文章时，也要为生态做好保护措施。对于原始生态景点来说，保护好才是最大的政绩。

    Ａ太湖周边别墅成患

    “很多人都说太湖的叶山岛上要建别墅了。我是一个老苏州了，我觉得太湖缺的是更多的自然美景，缺的是更清彻的湖水，惟独不缺别墅群。”上周的一个午后，苏州市一位姓黄的退休老教师给本报打来电话。

    黄老先生称，退休后，他喜欢到太湖边上走一走、看一看。即使坐在车上，浏览一下沿途的湖光山色，心情也是很舒畅的。

    苏州太湖度假区在太湖边上建了休闲长廊，给市民创造了一个周末休闲的好去处。从市区到西山之间，坐落在太湖中心的长沙岛和叶山岛，更是为太湖增添了无穷魅力。然而，太湖之星、高尔夫山庄等十几个高档别墅群先后去太湖周边抢占地盘，致使不少自然风光因建筑物的出现而消失。如今长沙岛已经被开发得差不多了，叶山岛更是因开发出现了东、西“两重天”的局面。谁曾想，叶山岛西部的岛屿也未能逃脱商业开发的命运，很多人都说那里即将开建别墅。

    苏州一直说要建一个绿色太湖、文化太湖，风景秀丽、人杰地灵、有着得天独厚自然资源的太湖是苏州最好的一张王牌。别墅作为自然资源的“破坏性”建设，如果不加限制地抢占太湖周边的黄金地带，那么，到太湖的游人看到的将不再是湖面、芦苇荡、小岛和行船，而是别人的私家花园和满山坡的建筑物。

    黄老先生的担心并非多余。在太湖周边的别墅风暴袭来的今天，太湖缘、太湖·古北雅园、太湖山水、岛居别墅、太湖之星……清一色的环太湖别墅项目纷纷抢占有利地形。去年年底，在赴上海推介的参展团中，11家苏州品牌楼盘中就有9家为环太湖别墅群。

    据苏州市相关机构监测，近半年来苏州太湖沿线板块推出的别墅项目，有效销售率超过九成。毋庸置疑，太湖别墅已成为苏州别墅的翘楚。仅从去年底到现在，就有太湖·翠峰山庄、太湖·胥香园、太湖之星三期等5个项目相继推出。仅在太湖一桥和太湖二桥之间，就坐落了碧瀛谷等两个高档别墅住宅区。

    别墅扎堆太湖，是美化景观还是破坏生态？有数据表明，近20年来太湖沿岸兴建大量工厂和住宅别墅，太湖流域水质遭受到了严重污染，太湖资源保护成为社会必须关注的焦点。

    为此，苏州曾在2002年出台规定：要在太湖地区开发别墅等住宅建筑，必须按照经批准的风景名胜区总体规划确定各类设施的选址和规模，风景区住宅建设必须在“离湖1公里、离山100米”范围外。然而政府的规定是否能挡住开发商对巨大商业前景的诱惑人们不免担忧。 

    Ｂ岛上将现低密度住宅

    走近叶山岛，人们常为道路两旁小岛风格的迥异而慨叹。一面是高楼林立、水面上晃动着别墅身影，一面是绿色苍翠、树木倒映在湖水之中。10年来，叶山岛就以这样的独特面貌迎来送往，那么一两年后，即将被开发的西部岛屿，又将出现何种风景呢？是与东部岛屿殊途同归，还是别有一番洞天呢？

    记者从苏州市土地储备中心的网站上看到，编号为苏地2006－Ｂ－13号的太湖国家旅游度假区叶山岛，面积为220693．2平方米，用途居住，出让年限70年，容积率＜0．09，建筑密度＜7％，绿地率＞40％，起拍价为825元／平方米，起拍总价为18207万元，履约保证金1000万元。

    据了解，18207万元的起拍价包括毛地地价、地面建筑物拆迁安置补偿费、政府有关部门的行政收费等。我国境内外的公司、企业、其它组织和个人都可以参加竞拍。参加竞拍的公司或个人，必须具有相关的资质，交纳5％的履约金。

    据苏州市规划局太湖国家旅游度假区办事处一位工作人员介绍，由于拍卖后叶山岛的用途为居住，所以岛上不会出现宾馆、酒店等商业建筑。至于拍得人建设的房屋类型，应在低密度住宅范围内，且规划部门对层高、风格都有严格的要求。之所以做这样的限制，就是为了保护岛上的资源不受破坏。

    苏州科技学院房地产研究所盛承懋所长对叶山岛的规划指标进行了解读。盛所长说，容积率是指总建筑面积与用地面积的比率，一般层数越少，容积率就越低。建筑密度是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。按规划要求，叶山岛的建筑密度小于7％，远远低于普通商品房的百分之十几至二十几。

    据了解，普通商品住宅，多层的容积率一般在1．0至2．0之间，高层、小高层住宅的容积率一般不超过5．0，低密度住宅和别墅的容积率通常要低于1．0。由此可以推定，叶山岛不会建普通的高层和多层商品住宅，应该是比较高档的别墅住宅，也可能是联排别墅、叠加别墅、双拼别墅或多拼别墅。虽然从大概念上讲，这些物业类型的建筑都属于别墅，但我国曾对连排、叠加、双拼和多拼别墅赋予了一个新定义，即低密度住宅。仅从容积率和建筑密度上看，叶山岛很可能成为高档别墅区，否则开发商会得不偿失。
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    Ｃ岛上建别墅有违太湖规划？

    对叶山岛的拍卖与用途，苏州市一位旅游界人士提出质疑。这位人士指出，江苏省政府在对《太湖国家旅游度假区总体规划》的批复中要求，叶山岛和长沙岛以建设文化论坛为主要开发建设项目。在长沙岛和叶山岛上，建设花卉苗木专业生产场所，使岛上传统特色村落成为花卉苗木观光集中区。对本地传统文化、民俗文化进行保护和挖掘，保护好原住民的生活方式，对一些有保留价值的自然村落，如湾里村和徐湾村，要建成“活”着的村落。竞拍后，岛屿的使用权归开发企业所有，那么文化论坛谁来建？花卉苗木生产场所还是否存在？古村落徐湾还能不能“活”起来？这一系列的问题是否与太湖的总体规划相悖呢？

    苏州市规划部门的一位负责人说，叶山岛的项目开发是经过政府允许、层层严格审批后，才面向社会举行竞拍的。此次将被拍卖的叶山岛西部岛屿，虽然规划用地性质为居住，但建设面积是被严格控制的，对可开发建设的地理位置也有着特殊的要求，建设用地基本圈定在徐湾村范围内。

    规划部门还要求，开发单位必须保留村内有价值的建筑和树木，建筑物的高度严格控制在7米以下，离树冠5米远，建筑风格必须是地方传统风格。物业类型是不是别墅，现在还不好说，可能是，也可能不是。

    不管开发的项目是不是别墅，有一点可以明确，此次开发不会破坏岛上的生态环境和整体布局，更不会出现像叶山岛东部的格局。苏州太湖总体规划是具有法律效力的，规划提出的长沙岛和叶山岛将以建设文化论坛为主，还要建设花卉苗木专业生产场所，徐湾古村落也要有所选择地保留。规划中的内容都不会因为岛屿拍卖而改变。在未来的十几年里，规划中提到了项目将一一得到落实。

    目前，规划部门和太湖度假区正着手制定控制性规划，届时，太湖国家旅游度假区的每一块用地性质将得到具体而细致的敲定。所以，这次的开发不会改变叶山岛的整体生态格局，也没有与太湖的总体规划相违背。

    Ｄ开发叶山岛是二度试水

    开发叶山岛并不是一个新话题，早在十多年前，叶山岛西部岛屿就被转让给了他人。然而，当出让、审批、安置等一系列的工作完成后，却由于开发企业面临资金难题，而导致叶山岛的开发计划流产。

    苏州太湖国家旅游度假区一位部门负责人表示，叶山岛作为可进入性岛屿，与普通的湖岛有所差异。随着太湖大桥的建成，叶山岛不仅被一分为二，也成为内陆的一份子。这个能通车、能行人的岛屿不再需要以船代步，交通的便利无疑将给岛上带来巨大的商机。因此，捕捉到这一商机后，有些企业便开始打这个小岛的主意。

    在这一背景下，1993年经政府审批，叶山岛被出让给了一家外资公司，当时该公司倾向于做别墅项目。正是为了配合这个项目的开发，岛上徐湾村的居民整体搬迁到了公寓楼中。几年后，所有的居民安置和补偿工作完成时，由于受金融危机的影响，叶山岛西部的开发被搁置了下来。

    根据我国的相关规定，对出让的土地，若开发企业两年未开工建设，将予以收回。因此，大概在两三年前，苏州市又将叶山岛的西部收了回来。而叶山岛的东部岛屿，就是借着那时的时机，开发成了现在的居住公寓、沿太湖别墅区和度假区，进而出现了一路为界，叶山岛东西两重天的